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【深度好文】盱眙的商業地產江湖,誰才能扛大旗笑到最后?

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  北宋元豐五年,蘇東坡寫下了著名的《念奴嬌·赤壁懷古》:“大江東去,浪淘盡,千古風流人物;江山如畫,一時多少豪杰;遙想公瑾當年,雄姿英發,羽扇綸巾。談笑間,檣櫓灰飛煙滅”,戰鼓催征、馬嘶弓鳴的景象頓時戰時景象浮現在眼前;

  世事無常,一如盱眙商業地產市場,所有的刀光劍影,所有的挫骨揚灰,在崛起與落幕、笑傲與巔峰、升級與進化之間上演,其風云萬變之勢如東流的時間,如四季的云朵,如朝夕間的云霞,瞬息萬變到只剩人們對月感嘆。

  在前幾天的推文中,列舉了早期進入盱眙的數家商業地產項目。那時候的政府,像是著了魔一樣,一邊不斷的賣地給盱眙、泗洪等地的小開發商進行住宅開發,一邊馬不停蹄的從浙江招商引資商業項目,樂此不疲。

  五洲國際廣場就在這樣的形勢下進入了盱眙。


  這在當時是第一家上市地產公司進入盱眙。那時金鼎華府的老板已經為政府修建好了山水廣場,大劇院也在施工,奧體板塊初見雛形。五洲國際憑借大開大合的營銷,迅速占領了盱眙人民的投資心智,尤其是招商大會確定了大潤發和萬達影城以及肯德基等一批主力店的進駐,更是如虎添翼,收割了大量的大、中、小投資及自營戶。



  2011年9月25日,五洲國際首期開盤,盛況空前。據當時銷售人員講,開盤前剛報到的新員工,開盤當天都可以撿到十幾組客戶成交。而更有甚者,當天很多路過的市民,一看這么熱鬧,鋪子這么好賣,當時就掏錢交訂,而自己還不知道買的鋪子在什么區位。

  當時的五洲,真的是火到不行。當時的五洲策劃團隊,將才輩出。



  2013年9月,五洲國際廣場一期滿鋪開業。然而好景不長,半年后,陸續出現撤柜撤店現象,并形勢越演越烈。同期蘇寧生活廣場即將開業,商家紛紛搬遷。究其原因,這里面的故事太多了。

  但辯證法告訴我們,內因才是事物發展的根本原因。
  李嘉誠說:“決定房地產價值的因素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。”所以,我們有理由相信,在未來,尤其是五洲對面地塊掛牌開發后,五洲國際廣場還是有機會改變現狀的。




    九龍廣場,與五洲國際廣場二期同期啟動,這項目占地56畝,由盱眙鑫地置業計劃投資6.5億元,以水文化為元素、打造集“游、樂、玩、吃、喝、購”于一體的盱眙水文化旅游休閑商業中心,商業建筑面積達8萬平米。

  開發商又是來自浙江,在它之前,盱眙商業地產已經是哀鴻遍野,春燕無歸,滿眼凄惶。但這家公司猶如被蒙上了雙眼一頭扎進這片紅海,如飛蛾撲火般義無反顧,只是到現在還沒冒出頭來。數據顯示,這個項目至今僅銷售了兩套商鋪。
  2019年春節前后,常州一家代理公司進場,欲打造百人銷售團隊,重啟項目,奈何落花有意隨流水,流水無心戀落花。春節剛過后不久,便草草收尾,又不了了之。

  三國諸葛孔明設計引司馬懿入山谷,欲放火焚山。司馬懿知在劫難逃,準備拔劍自刎,結果天降大雨,諸葛亮頓時一口老血噴了出來,嘆曰:

  謀事在人,成事在天,不可強也。



  當年與五洲國際二期、九龍廣場欲三分片區商業市場的還有中安家天下。林老板的操盤手法和五豐有著異曲同工之妙,鋪排有序的營銷動作一波接著一波,從售樓處公開的紅包墻,到韓國巨星蔡妍的VIP認籌,再到產品說明會、招商發布會,開盤、同時線下百人的營銷團隊全城盤客,嫻熟的操作緊密的營銷鋪排讓旁邊的九龍廣場直擊666,從而也一時間成為了當期熱門商業項目。






  2017年元旦,中安家天下首層生鮮大賣場試營業,場面宏大,政企屆相關人士悉數出席,給足了面子。而當時,五洲國際廣場一期首層,也改造成了農貿市場。這下附近大爺大媽可忙壞了,今天你家送雞蛋,明天我家送豆腐,每天買個菜要跑幾個菜場,畢竟周邊還有東方市場和恒宇菜場呢。

  好景不長,五洲國際的農場市場率先黯然離場,改成了悅樂湯;中安家天下的生鮮大賣場經過歇業整頓,如今依然是門可羅雀---沒東西送,大爺大媽也不大樂意去了。

  畢竟在菜市場里討價還價嘮家常,才是他們買菜的樂趣。


  但是,一家企業沒有放棄,依然在努力的讓項目往更好的方向發展,這是值得尊敬的。

  2018年12月25日,中安家天下開業,更名為中安歡樂城。盡管比預期的要晚一些,但終究是正式開業了。在當時前有恒宇廣場、右有皇劍廣場、左有九龍廣場、后有五洲新天地,而且蘇寧生活廣場已搶先開業的市場環境下,可以說,非常不容易。

  未來歡樂城的路如何,我們不得而知,但有句俗話老話說得好:

  出水,才看兜里魚。


  上圖是盱眙都梁第一街鳥瞰圖。這個項目大家應該都知道,以前叫“太合國際廣場”,在2011年被泗洪一開發商競得。雖歷經波折,但如今也總算建起來了。但是,這個商業規劃像極了五洲國際廣場,在某種程度上講,是建起來了沒錯,但恐怕也有些過時了。

  項目商業總體量約3.8萬方,不算大,在縣城數中等規模。他們的規劃定位給人的感覺是要做很多東西,什么大型水主題樂園、美食廣場、時尚萊迪地下商城,五星級農貿市場,美食街區、兒童街區、婚慶街、皮革城、數碼家電城、足療養生……而且這項目賣商業,似乎也太不用心了,沒有“勢”,也沒有“夢”,去哪找戀愛的對象呢?

  經過那么多問題商業樓盤洗禮的盱眙人民,還能被輕易的拿捏住嗎?


  雨潤中央商場今年年底會開業一部分商業(B座),明年會整體開業。這個在2011年就落定的超級綜合體項目,于2012年10月開工,計劃2014年建成。因2015年祝老板被羈押,雨潤集團陷入困局。旗下的雨潤食品和中央商場陷入債務危機,特別是雨潤食品陷入巨額虧損的泥潭,1500億的公司風雨飄飄搖,整個集團陷入危機,而全國的住宅和廣場項目,也大規模的停工,盱眙在建的星雨華府和雨潤廣場,也無能幸免。

  1400天后,祝老板歸來,在知情人士看來,如今隨著祝老板的回歸,雨潤集團面臨的種種危機,或將得到緩解。

  拋開住宅項目星雨華府不談,有了中央商場加持助力的雨潤廣場,銷售算是近些年來相對較好的商業項目了。即將開業的B座,據稱是萊迪廣場,(這應該是盱眙第六家商業項目拿萊迪廣場來說事的了)定位是女性時尚購物廣場,實際體量不大,大約150個左右的鋪位,現在還在四處招商。


  讓時間回到2015年,6月7日,雨潤在泗州飯店舉行了一場“跟定雨潤,共贏財富——大商業金鋪產品說明會”,以交5000抵20000加上三年返祖,十年統一運營展開了金街的銷售之路。當月底,貼車貼送油卡及到訪送食用油,再次助力銷售;緊接著簽約大會、業主答謝會、國慶房交會等一系列營銷動作逐一展開。但此時,祝老板已被羈押半年有余,全國在建項目均受此影響,處于停工狀態,直至2016年7月,方才復工,同月,住宅開始交付。

  時間到了10月,雨潤冠名了2016年秋季房交會,這一年來,盱眙項目營銷側重點放在了住宅上,廣場商業部分則開始洗南京投資客。同年10月底,中央1936街區推廣出街,并與11月啟動認籌,客群多為南京的投資客。


  時間如白駒過隙,轉眼3年過去了,今年終于要迎來了開業,盡管自持的6萬余方A座百貨還要等到明年,但項目總歸是在往好的方向發展。只是中央商場未來能否扛起盱眙商業大旗,這里還是要打個問號。

  曾子曾經曰過:“士不可以不弘毅,任重而道遠。

  2007年,蘇寧電器入駐盱眙;時隔八年,蘇寧生活廣場落地盱眙,而盱眙也成為全國首個擁有蘇寧生活廣場的縣級城市。


  2015年6月20日,龍蝦節剛過不久,盱眙蘇寧生活廣場正式開業。當天數萬人涌入這座只有5萬方的盒子內。從某種意義上說,這是盱眙迄今為止首例一站式購物中心,并一直保持著相對較好的運營狀態。然而,表面上的光彩奪目,也無法掩蓋消費動力的不足。這從身邊的朋友們每年一到兩次的進場頻率就可初見端倪。偶爾去吃個飯,看場電影都還好,買東西,還是回家淘寶吧。

  老百姓除去房子和教育及生活開支之后,是真的沒有閑錢消費了。

  盱眙鳳凰文化廣場位于蘇寧生活廣場北側,與萬豪國際廣場一路之隔。

  2014年,江蘇鳳凰出版傳媒股份有限公司公告,將投資建設昆山、宜興、盱眙、泰興四座文化廣場項目。盱眙項目總建筑面積3.4萬平方米,擬以文化為主線,打造一個集書店、餐飲購物、商業零售、培訓等文化消費的綜合體。原計劃建設期2年,如今已經過去了2個半2年,項目還在施工。

  這個項目總投資2.69 億元。據了解,鳳凰傳媒文化Mall具體的運作手法是,鳳凰傳媒以文化產業的名義低價拿地,在出資和建設上,將由鳳凰傳媒與母公司旗下的另一家上市公司鳳凰置業共同承擔。未來營業收入主要來自自營綜合書店的銷售收入、自營文化酒店收入、房屋租金收入和機動車停車位收入。根據2014年該公司的公告,本項目年均營業收入約8436萬元,年均凈利潤約為2397萬元。

  不知道旁邊的蘇寧生活廣場看到這個數字,會有什么樣表情。


  2019年3月19日,遼寧金海集團在江蘇盱眙就開發建設盱眙萬達廣場項目,與盱眙縣政府舉行了簽約儀式,宣告萬達廣場正式落戶盱眙。當然這個萬達廣場應該是萬達集團的輕資產項目,大概負責招商和后期運營。項目位于氣象局西側,占地380余畝,總建面積約60萬方的超大型綜合體。雨潤中央商場的總建約為20萬方,也就是說,這個萬達廣場體量是雨潤中央商場的3倍。

  半年光景過去了,這塊地,還沒有拆遷完。

  1958年,中國剛解放9年,百廢待興。4.5億的中國人的溫飽問題成了頭等大事。有些官員為了邀功,謊報產量,追求不實際的高指標,大躍進浮夸之風迅速蔓延,于是誕生了一句口號:

  人有多大膽,地有多大產;不怕辦不到,就怕想不到;只要想得到,就能辦得到。

  不可否認,隨著新型城鎮化的推進,中國四五線城市經濟也在逐年發展,老百姓的消費理念及消費水平也有一定的提高,也希望得到更優質的商業配套服務,這就給了包括萬達在內的商業地產開發商提供了機會,在消費升級,品牌為王的今天,這些開發商的進入也為品牌商家的渠道下沉提供了載體。

  如果萬達廣場順利開發運營,勢必加劇縣城內的競爭態勢,品質、區域、運營不佳的綜合體可能會再次面臨關門歇業。


  至于另外一個創始人兼董事長猥褻幼女的上市房企,也欲在盱眙打造商業廣場項目,目前來看,盱眙人民歡不歡迎你還不知道,但想必一定會歡送你。

  寫在最后:

  新中國成立后,1952年土地改革,中國民主革命偉大先行者孫中山先生,曾提出“耕者有其田,居者有其屋”的民生思想,他在《建國大綱》中提出“建設之首要在民生。要足民食、裕民衣、樂民居、利民行。他的遺囑:“革命尚未成功,同志尚需努力”,久久地回響在歷史的天空。


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